Стремление Сан-Франциско превратить офисные здания в дома основано на этой простой идее.

Aug 12, 2023

Преобразование старых офисных зданий в центре Сан-Франциско в жилье будет непростой задачей, поскольку высокие затраты, неуклюжие полы и существующие арендаторы в зданиях — это лишь некоторые из препятствий, которые предстоит преодолеть застройщикам.

Пустынные здания по-прежнему должны находиться в местах, где люди хотят жить.

«Надежда — это не стратегия», — сказал Ник Ромито, соучредитель и генеральный директор VTS, компании, предоставляющей данные по лизингу и управлению активами. «Надежда, что если его переоборудовать, они придут — ну, многое зависит от того, где находится это здание».

Хотя финансовый район в центре Нью-Йорка является домом для ряда успешных проектов по переоборудованию офисов в жилые помещения, он также занимает оживленный район с шумными кафе, продуктовыми магазинами и многим другим.

«В Сан-Франциско все по-другому», — сказал Ромито. «Инфраструктура и стоимость переоборудования здания — это часть этого», — сказал он. «Но меня больше беспокоит вопрос, даже если вы сможете его переоборудовать, кто захочет там жить?»

Ромито говорит с уверенностью жителя Нью-Йорка о проблемах, с которыми сталкивается Сан-Франциско. У него также есть интерес: его офисы расположены в Embarcadero Center, одном из крупнейших многофункциональных объектов Западного побережья, который соединяет финансовый район города с заливом Сан-Франциско.

Десять лет назад VTS начала свою деятельность, предложив услугу, которую Ромито характеризует как Salesforce CRM, - 0,45% отрасли аренды офисов. Этому способствовала его «Ролодекс» ведущих домовладельцев. Ранее Ромито был брокером в печально известном офисном секторе Нью-Йорка, где царит «праздник или голод», а на предыдущей должности он курировал портфель офисных площадей в миллионы квадратных футов.

Беспорядки в офисных зданиях означают, что многие бывшие клиенты теперь используют его данные, чтобы разобраться в предстоящей бойне, в то время как арендодатели сталкиваются с резко возросшими затратами по займам, поскольку Федеральная резервная система начала быстро повышать целевые ставки по кредитам, гора долгов, подлежащих погашению, и другие трудный выбор.

Видеть:«Стена беспокойства» для коммерческой недвижимости стоимостью 1 триллион долларов, которая будет расти до 2027 года

«Что дешевле?» - сказал Ромито. «Дешевле ли добавить удобства в здание-зомби, добавить этаж или два, чтобы создать лучший опыт? Или дешевле снести все здание, построить что-то другое и молиться Богу, чтобы сдать его в аренду?»

Сан-Франциско не является большим городом по мировым стандартам — он занимает лишь 17-е место в США по численности населения — но его недавние беды печально известны: от недавней утечки населения до местного фентанилового кризиса и часто высказываемых опасений по поводу общественной безопасности. Вдохновение новой жизни в старые офисные здания звучит как заманчивое решение проблемы с жильем, которая достигла апогея после десятилетий, когда новые жилищные инициативы были отвергнуты.

Как и в других крупных городах Калифорнии, волна бездомных в Сан-Франциско все чаще включает в себя людей пожилого возраста. Фентаниловый кризис, опустошающий США, еще больше усугубляет ситуацию в Сан-Франциско.

Как заявил в июне мэр Лондона Брид в интервью агентству Bloomberg: «Проблемы, связанные с опиоидами, сделали что-то такое с нашим городом и с другими крупными городами, чего я никогда раньше не видел».

Теперь она хочет принять меры по борьбе с «гибелью и мраком, о которых все говорят». В рамках этого усилия Брид призвал технологическое сообщество не только «зарабатывать деньги в Сан-Франциско», но и оставаться здесь и инвестировать в решения его проблем.

Уоррен Ваксбергер, генеральный директор Aecom Capital, дочерней компании Aecom ACM, -0,35%, говорит, что реконструкция старых офисных зданий не так проста. «Менее 1% всех квартир, строящихся на национальном уровне, представляют собой переоборудование офисов в жилые дома, несмотря на всеобщую любовь к ним», — сказал Ваксбергер, выступая из Лос-Анджелеса.

«Многие здания, вероятно, не будут работать», — сказал Ваксбергер, отметив, что толстые бетонные полы в офисах часто приходится просверливать, а также ремонтировать водопроводные и отопительные системы, а местные строительные нормы и правила только усугубляют головную боль.